| 司法解释新亮点 小区住改商须业主同意 |
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《物权法》两部司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。该司法解释有两大亮点：
一、住改商须整栋业主同意 解释规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称'有利害关系的业主'。”该规定为审判实践提供了一个标准。同时，按照《物权法》第77条规定：住改商行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。也就是说住改商，必须经过整栋楼业主的同意。实践中，居住用房改经营性用房的情况越来越多，这次司法解释对此做了非常严格的限制规定，在以前的司法实践中，对于“有利害关系的业主”概念有不同的认识，有的法官就将之认定为“相邻的业主”，这次司法解释扩大了有利害关系业主的范围，对于要改变房屋用途的业主，必须经过本栋建筑物之内所有业主的同意，否则就不具有合法性。“住改商”行为也不适用“多数决定”原则，即不能以本栋建筑物内多数业主同意为由来推断“住改商”行为的合法性。只要有任何一户业主投了反对票，就可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。 二、业主不得对车位提出过度主张 解释规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关'应当首先满足业主的需要'的规定。”规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分时对此也是明知的。只要业主已按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已得到了"首先满足"。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。 三、房子空置也要交物业费 解释规定“物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，全体业主都应该均等地缴纳物业费，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。因此，即使业主一段时间不在小区居住，但物业服务使小区附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。（上海腾信律师事务所研究中心 tmtlawyer.com ）
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